文／李燕星
銷售火熱的地區還在挺直腰杆吆喝“一次性付款，公積金貸款者拒不接待”，比如三亞；銷售預冷的地區也並未完全停止“拒絕公積金貸款”的行為，原因是銷售太難，更需加速回款，比如廊坊“北三縣”。一南一北，演繹著我國的樓市變化。
2017年12月26日，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部四部委發布《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》（以下簡稱“通知”），要求房地產開發商不得限製、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。
早在2014年，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金[2014]148號），就明確要求房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房，取得了一定成效。
中國房地產報記者查閱以往資料發現，開發商拒絕公積金貸款現象近年來層出不窮，2017年樓市調控趨嚴加劇了這一現象。開發商為加快資金回籠，架空了公積金惠民貸款，這對公積金貸款額度和速度趕不上市場需求的問題，提出質疑。
部分地區拒公積金貸款現象仍存在
就在四部委發文明令禁止開發商拒絕個人住房公積金貸款後的第三天，合肥市12345政府直通車網站上就出現幾條諸如“有公積金，卻不給用”“開發商不給用公積金”“某項目不支持用公積金”的民眾投訴信息。合肥文一某地王樓盤銷售人員透露：“暫時不能使用公積金。”
無獨有偶，中國房地產報記者近日以購房者身份詢訪北京、大廠、三亞、無錫、邢台等地的房地產銷售機構發現，拒絕公積金貸款的行為較四部委發文之前有所收斂，但仍然存在。
三亞房產銷售員王堂（化名）稱：“我們項目現在付款方式隻有兩種，一種是一次性付款，一種是按揭，公積金貸款的客戶拒不接待。可以說，整個三亞地區現在一次性付款居多，連按揭的都很少，別提公積金貸款了。”
無錫房產銷售員孟偉（化名）表示：“當地個別開發商與銀行有合作，故意限製公積金貸款，比如之前某理想灣項目對一次性付款有優惠折扣，公積金貸款的話就需要排隊，還不一定能買到，不過現在已經接受公積金貸款了。”
北京房產銷售員周格（化名）表示：“可以公積金貸款，但是北京最高的貸款額度隻有120萬元，按照項目現在8萬元/平方米的均價，建議將公積金取出來走商業貸款，因為開發商這邊拒絕混合貸，混合貸隻能是指定的銀行辦理，很麻煩。”
普遍來看，市場出現分化，部分需求冷卻的地區在政策管控下接受公積金貸款，需求旺盛的地區仍然挺直腰杆吆喝“隻接受一次性付款”。
王堂進一步表示：“三亞現在本身就是賣方市場，幾乎所有的房子都不愁賣，所以好多樓盤直接硬性規定隻接受一次性付款。”
中國城市發展研究院投資部主任劉澄也表示：“公積金貸款是對房地產市場健康發展的政策性手段，有些開發商為了自身利益，單方拒絕公積金實際是對公眾利益的侵害。這種現象一般在需求強勁的地區會較明顯。”
不過如廊坊“北三縣”這類受一線城市限購影響而銷售遇冷的城市，有開發商不僅拒絕公積金貸款，並且寄希望於通過墊資將首付比例降至政策線以下的行為來加速銷售，回籠資金。
大廠房產銷售員胡廷（化名）稱：“大廠正在排號的路勁地產高層項目不能公積金貸款，北三縣很多項目都不行。目前開發商正在考慮與政府協商將首付比例降至20%，來促進銷售。”
開發商渴望資金回流加速 公積金額度發放難以趕趟
對於開發商來說，2017年樓市調控趨嚴，在多地限售、限購、限貸的調控下，銷售回款難度加大，而公積金貸款辦理速度慢、周期長是開發商拒絕此種貸款方式的主要原因。另外，也有個別資金周轉存難的開發商與銀行達成合作，因為金融政策收緊下，銀行發放開發貸款的條件則是帶來有效客戶，因而公積金貸款被拒。
一位邢台市房地產人士表示：“現在老百姓都知道公積金不能拒絕，開發商明著說不讓辦的很少了，但是一般項目要封頂後才能受理，且審核流程慢，所以開發商會在營銷手段上通過發放優惠等方式來引導老百姓辦理商貸。”
劉澄表示：“銷售通過設置條件達到目的是常見方式，監管上存在一定難度。每個項目的融資方式、集團的財務狀況很難一概而論，開發商需要實現自身利益最大化。”
周格的說法印證了上述觀點：“我們83平方米的戶型帶有一個折扣點，如果走商業貸款的話還有一個折扣點，也就是九八折，全款的話是九七折。”按照其項目8萬元/平方米平均售價計算，每個百分點為消費者節省的金額為66400元。相比之下，按照一筆額度100萬元、期限20年的住房公積金個人住房貸款，可比商業銀行個人住房貸款節省利息支出20萬元以上。顯然，對於消費者來說，公積金貸款更具優勢。
事實上，中國房地產報記者走訪發現，政府層麵公積金存款額度不足也是開發商不願意讓消費者進行公積金貸款的原因之一，這無疑更加拉長了回款周期。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示：“主要原因在於公積金存款餘額不足，放款速度太慢而且可能不足。”
上述接近邢台市房地產人士也表達了相同觀點，“公積金目前也是問題，以前個別縣公積金收取的額度趕不上貸款發放的量，甚至出現過沒有的現象，所以即便受理了，也無法辦理，這也是矛盾所在。”
對此，嚴躍進分析：“公積金中心在資金的獲取方麵偏被動，因為繳存對象固定，所以資金來源規模穩定。公積金的發放則顯被動，市場需求上升容易快速增加公積金申請，尤其是一些退休職工也可以申請，這就會形成這樣一波差額，這個差額如果不關注，就會導致公積金審批節奏開始放緩的現象。”
不過，河北省某公積金中心人士稱：“公積金額度現在夠用，開發商拒絕公積金貸款主要原因還是與其辦理節點有關係，封頂才能申請，但拿到預售證到封頂至少要一年時間，開發商不願意把錢都壓在這裏。”
政策嚴禁斬草不除根 過程目標管控或是出路
中國房地產報記者查閱資料發現，2009年起，開發商拒絕公積金貸款的現象就已存在，國家查處力度也一直加大，但真正根除這一問題還欠火候。
嚴躍進表示：“一方麵，拒絕公積金貸款肯定是違法的，房企這樣做是觸碰監管紅線，建議嚴查。另一方麵，建議適當關注房企的銷售回籠的要求，因為房源不足的情況下，往往會出現誰先全款先給誰，房企也是有資金回籠壓力的，這需要各部門積極關注，必要時候進行座談，進一步細分為什麽偏好商業銀行貸款而不是公積金貸款的症結。”
在樓市調控與金融收緊的雙重壓力下，開發商資金問題需引起關注，而真正要解決公積金貸款被拒問題，還是要從協議端、過程中、執行端進行全方位管控，甚至，在房企資金受壓與公積金貸款被拒的矛盾下，智慧性地出台一些補貼政策，或許也是出路。
在過程把控方麵，劉澄建議：“預售證環節要明確項目接受的付款方式，並且基於此條件監管銷售過程，更好地保障購房者權益。”
在設立指標目標方麵，嚴躍進建議：“應該給予一定的硬性指標，比如說住房銷售中必須完成20%的公積金貸款的比例，這樣房企自然會主動考慮完成改比例。或者可以針對具體樓盤或者板塊對這一指標進行分解，這樣有助於保障購房者權益。”
歐陽捷則建議：“有些城市采取了公轉商，用公積金來補貼商業貸款利息，這樣可以放大公積金貸款額度並緩解公積金不足的壓力。但公積金中心可能不讚同，因為這樣會減少其貸款收益。”
來源：中國房地產報
原標題：回籠資金額度不足 多地仍存公積金貸款買房被拒現象
本文來源：http://www.jiemian.com/article/1879801.html