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都置顶了「子木聊房」

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子木、小瓶子联合出品

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上海楼市是在这一轮房价周期中表现最“诚实”的城市。

涨的时候，跟在深圳后面亦步亦趋；降的时候，充分响应“房住不炒”号召直接投降，把政策降房价的作用表现得淋漓尽致。

如今整个上海滩的楼市更是万籁俱寂。

当然，上海房产中介这段时间也是最难熬的，为了养家糊口，日夜不停地在小区门口贴传单，更多的则是奔波往来于环沪之间，每天都要给远在东北的母亲大人推荐嘉兴的房子。

自从2018年开始，上海房价就进入了阴跌下跌通道。

之前的一个粉丝说，15年入手了普陀区的老公房，单价2.7万，在16年底一度涨到5.4万，结结实实的翻了一番。而如今小区7月同户型的成交单价，只有4.7万左右，距离最高点下降了13%。

当然对于只有一套房子的人来说，涨或跌都没多大关系，都是纸面富贵，只要别跌到低于贷款额就行。不过即使是跌出贷款额，按中国的老百姓对于信誉的坚守，大概率还是会继续辛勤工作，老实还贷。

这段时间，人们对于上海最多的问题总归来说就是一个。

上海房价什么时候还会回暖上涨？

能问出这个问题的人，基本有两种心态。

一是已经上车背负了杠杆的刚需或改善一族。担心房价大跌带来无法承受的损失，期待房价上涨实现阶级跨越；

二是有房票却在犹豫什么时候上车的人。这波阴跌让他们更加小心翼翼，欲望减退转为观望。毕竟入手就贬值，不是一般人能承受得起的。

当然无论是哪种人，目前潜意识里都还是抱着把上海房子当成投资品的心态。这也不能怪他们，现在除了房子，老百姓似乎也找不到什么靠谱投资渠道了。连跑赢5%的通胀率都没有。

那么如果将住房当成「居住+投资」双属性的产品，我们就要按照经济规律换一种角度，对标国际城市借鉴历史来分析上海未来的房价趋势。

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       (2018年世界各大城市房价收入比)

从这张图可以看出，一线城市中，除广州房价还算是在理性范围内，北上深和香港的「房价收入比」一骑绝尘，把各个老牌发达国家的核心城市远远甩在身后（广州人见过香港大跌的惨烈，所以相对比较理性）。

当然，你也可以说是现在中国一线城市居民收入太低了，如果把平均收入调整至现在的2倍，这个房价不就很正常了吗？可惜按照现在的实业经济现状，这简直是天方夜谭。

那么房价收入比都成这样了，上海还会涨吗？

为了得到答案，我们先翻一下历史。

首先对于全球来讲，大型经济体的崛起过程总是伴随着房价的暴涨。

美国自二战之后经济开始起飞，日本经济从1960年代开始保持每年10%的增长。在这过程中，美国房价涨了80多倍，日本大城市房价涨了56倍。

虽然美国、日本的例子都已经被提烂了，但如果将历史的时间拉长，就会发现规律所在。另外，中国是政策市，美国也不完全是自由市场，若是研究美国房地产的历史，你会发现美国的调控不一定比中国少。

那么规律到底在哪呢？

整体统计下来你会发现，在美国房地产市场长达127年的历史中，房价下跌总共28年，上涨总共99年，跌幅最大的是2008年次贷危机，达到18%。

而在1940-2007年长达67年的历史中，从未出现过连续两年停止上涨。另外在2007-2011的金融风暴时代，累计跌幅33%。

罗伯特·席勒（2013年诺贝尔经济学获奖者）曾计算出，整体上，美国房价在100多年中的平均年增长率为3%，略高于美国2.8%的通胀率。

这个指数研究得出，长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但是即使只有0.25%的年涨幅也能告诉我们：

1.只要时间拉到足够长，房价是上升的。

2.房地产能抵抗货币通胀。

当然，这个原则要成立有一个前提，就是房屋所处的经济体一直处在稳定发展的状态。若是碰上了经济大跳水，例如日本泡沫破灭20年恢复不了，这种百年难遇，只能认栽。

我们已经知道，房产能提供基本的抗跌属性。那么人们是否能够通过买房发家致富？

在100多年中，美国发生过3次十年累计涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间（16年），1969-1986之间（17年），和1995-2007（12年）之间。

想来若是随便挑出一个，是不是和我们现在的阶段很像？如果你那时入市，并能够在暴涨结束时高位出逃，那这一波神操作是否能使人彻底完成阶级跃迁？

但实际上，若扣除通货膨胀的影响，前两个阶段都是负增长的！而最后一个阶段超越通胀的涨幅（8%）证明是泡沫， 2008年发生次贷危机，让无数家庭的纸面财富化为乌有。

若是看过电影《大空头》，你就知道，逃过灾难的人万中无一。真正由需求拉动，超越通胀的增长，只有1943-1947年。

针对历史的分析我们已经知道，对普通人来说，持有房产大概率最好的结果（除非撞到大运，120年里赶上那4年，其次就是略微跑赢通胀）。

那么，对一线城市楼市来说，会不会有例外？

我们再看一下美国一线城市的房价曲线，现在把时间拉到距今40年之内。

（波士顿房价和通胀率关系图）

这两张图可怕之处在于，将曲线拉到短期来看，上升和下降的波动相当明显，对于投机客，相对股市，都是高收益但风险巨大的投资品。

美国市场是相对自由的市场，一线城市的房价波动起来能吓死人，如果一个美国人1997年入市，他将经历20年的暴涨，即使经过次贷危机的洗礼，仍能保持屹立不倒。

而若是2006年入市……那就只能指望着不知何时会来的第二波大涨才能勉强平账，根据历史经验，这个周期是至少十年。

既然无论曲线如何波动，最终都会回到通胀的曲线上来，那么得知我们身在曲线的何处便成了核心要务。

有了美国的前车之鉴，在中国有形大手必然不会再重蹈覆辙，让我们的房价坐上如此惊悚的过山车，但是在曲线上下来回波动，是避免不了的事实。

美国的历史告诉我们，长期来看，房子的确是抵抗通胀的优良资产，但是这个长期要足够长，“房住不炒”政策中，前两个字“房住”才是更重要的智慧指导。

100年的周期，基本就是一个人的一生，只要你是真的自己买来住的人，房子和时间都会回报你。

如果想投机，首先这条路已经基本封死了。就算不封死，看看上图房价波动的曲线，再想想股市里面“一赚二平七赔”的规律，绝大部分人也不可能在这场游戏里安全脱身。

不过，对标上海未来20年，我们可以从美国一线城市的经验中借鉴一二。1970年前后，美国城市化率70%，但楼市依然维持了30年左右的上涨。

纽约核心区域曼哈顿，楼市下跌时，基本持平或逆势上涨；楼市上涨，曼哈顿毫不含糊，遥遥领涨。而经济衰退带来的损失仅仅是上涨所带来的收益的一小部分。

一线城市的核心区域，由于产业和资源的高度聚集效应，资产保值程度极高。也就是说，中国目前城市化率58.2%，当达到70%时，一线城市的核心区仍有机会上涨。

但目前的问题是，2007年美国房价与1940年相比，上涨了80多倍，与1970年相比，37年上涨15倍，导致直接崩盘。而目前上海房价与1989年均价2300元/平米相比（80年代末才有商品房的概念），30年内上涨22倍。

这个数值已经相当危险，犹如即将决堤的黄河。所以，以历史的眼光看，一线楼市未来可能会进入一个调整期，等一等经济的发展，回归一下曲线。

然而就像全世界的富豪都在盯着纽约首都曼哈顿一样，上海越是核心区的房子，越会吸引全国人民的注意。

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2008年的次贷危机，美国房价下跌超过40%，纽约只下跌11%，相当坚挺。如今上海楼市的怪现象，远郊刚需楼盘无人问津，市中心豪宅却排队抢购，背后原因正是如此。

如今想在上海购房的人，应该谨慎再谨慎，目前的房价曲线，因为调控的原因，很可能已经处在开始回落的区间，短期内是涨是跌，没人敢下结论。

如果一定要出手，离核心区越近越好。即使全国的房子都跌了，一线城市的核心区也是跌的最少的。

本来，若是真的迎来了下跌周期，就应该租房子住。但是说实话，现在的情形已经没人敢提出这样的建议，因为大家都怕现在不是纯粹的下跌曲线，而是上升曲线的震荡阶段，对刚需来说，毕竟房子捆绑了户口，教育等等资源，这个肯定等不起。

值得注意的是，短期内，上海市按照2016年的3.25新政来算，我们记得本有一批社保缴满2年的人，到2019年3月，他们可就要满5年了。到时候会有一波强需求进入市场，恰逢春节后迎来市场小阳春，是否会冲破政策压制迎来反弹机会，这个你一定要关注。

今年7月上海市场的行情在调控下趋于理性，某种程度上印证了前文理论：

限价力度大，地段学区好，交通便捷的楼盘，购房者趋之若鹜；而远郊没有地铁，配套不完善，没有价格优势的楼盘，完全无人买单。

虽然依旧维持总体跌势——远郊全线（金山，奉贤，崇明）下跌，近郊也跌的不含糊（青浦，松江，宝山，嘉定），但长宁、浦东、徐汇、杨浦均有上涨。退潮之后，才知道哪些板块的抗跌能力更强。

而且统计表明，上海的主力成交价格依然位于300万以下，占比62.42%。

那么300万应该拿来买什么位置的房子呢？

从市场情况来看，这波下跌中，乡野远郊盘跌最多，其次是市区老破小，再次是地铁远大新和地铁远大中。

如此看来，买房还是要买市区地铁房，而这个价格，又要保证两室楼龄15年以内的房子，目前只在宝山、普陀、浦东、杨浦还买的到。如果位置还能在中外环之间，那就算捡到的便宜。

事实证明，外环外的远郊楼盘即使再好，也不如近市区带来的便利和潜在价值。

近日与中介发生了如下对话：

长宁区的房子，97年，楼层不差，从4月份挂牌，至今降价8次共计30万还卖不出去。中间业主居然还尝试过上涨，由此可见市场现在的确是很冷。

记得2017年对上海楼市做市场调研时，被关注的房子没过几天就变成了“已成交”的状态，而如今大部分的状态，却都是“已停售”，这种情况大部分都是业主卖不出去，收回待价而沽了。

所以这时候还在挂着房子卖的，大概率是真的有置换或者变现需求的房主，这就到了我的第二个建议——

应该多付出时间和精力，争取购买笋盘。你可能会问了，怎么可能有低于市场价30%的房源？

其实看多了，你就知道，市场太大，总有房东出现不熟悉市场的情况。或出国变现、卖房治病、急用钱，或找不到同小区同标的作为价格参考，或业主本来就是土豪不在意10万20万。

找几个靠谱中介帮忙盯着，随时关注市场的消息，买入低于市场价格20%~30%的楼盘的可能性非常高。

虽然看盘是一项体力劳动，但为了给自己的资产增加一道保险，你买市场价格六七折的房子，天然就比其他人抵抗风险的能力强。即使后续下跌，鉴于上海楼市后续看好，心态上也比其他人要好很多。

最后，透露一个购房者找笋盘的常识：

上海楼市涨的比较好的是01，03，05，07，09，13，16年，每年的12~1月，是楼市最淡的淡季，基本没有人买房的（因为临近春节，且没发年终奖），涨幅多数集中在2~6月，平均每个月5%的涨幅，但这个时间买房的人最多！

而涨幅从未在9~10月产生。市场上永远会存在卖房子筹钱的人群，“反向操作”的话，最容易买到笋盘。我记得一个粉丝曾跟我说过，他的房子的签约时间是2015年12月29日，当时房东9月挂网，到11月仍无人问津。

而16年年初上海楼市发生了什么？均价直接翻番。

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