博弈地產股 房地產能否成為A股新龍頭?

文／鄭一真

眼下，擺在投資者麵前的問題有點糾結：房地產是否有望接力白酒、家電，成為今年A股結構化行情的新龍頭？“年初地產板塊的迅速躥升還是出乎很多人意料。”華南公募基金人士王一楠（化名）說，早在幾個月前就預判銷售業績有望助推地產股行情的他終於等來了板塊行情爆發。Wind數據顯示，截至1月10日，今年來，地產板塊增幅超過家用電器和食品飲料，累計上漲10%。

北京某券商資管人士確認，去年十二月初，其了解到很多私募開始加倉地產股。經濟觀察報記者采訪的多家私募也在去年十二月底開始加倉甚至重倉。北京啟明資管董事長李堅從在萬科A（SZ.000002）股價28元左右開始重倉，“開始配置是去年6月份股價20元左右，做過幾次價差，後來發現好企業還是持有的投資收益更高。”相比最近漲勢淩厲的泰禾集團（SZ.000732），李堅更看好萬科A、保利之類的地產龍頭。

目前，房地產仍屬於低配，基金對地產的配置比例不到3%。王一楠解釋，主力機構進入後導致地產股上漲，但現在市場仍存懷疑，不像機構對於貴州茅台或者格力電器那樣——公認的白馬股，對地產股大家看法還是不同。觀點的分歧在地產股之迂回走勢中一目了然，以市值計算的A股第三大房地產企業招商蛇口——去年下半年以來延續震蕩行情，股價在18元-20元的區間反複震蕩。

如此，對於地產股是否能成為今年的新龍頭，主力資金目前還無法下定結論。

遊資炒作，主力加倉

最先撬動這輪地產股上漲的，是衝進泰禾集團的遊資。被媒體戲稱為“吹牛皮董事長”的黃其森去年12月表示，2018年泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元，直逼一線龍頭地產商。話音剛落，泰禾集團開啟5個漲停板的暴漲模式。而1月9日，泰禾集團不得不因股價異常波動停牌，截至11日尚未複牌。

錯過泰禾，李堅並不覺得可惜。“泰禾的漲幅非常猛，這種打法，一般來說就是比較強勢的遊資在拉盤。我們現在選股的邏輯是選優秀企業，賺企業成長的錢，比賺這種博弈的錢更安心。”

泰禾集團股價拉升背後閃現遊資魅影，有營業部席位大手筆頻繁進出這隻股票。1月2日至1月4日之間，西藏東方財富證券拉薩察古大道第二證券營業部席位買入1億元泰禾集團，而隨後在1月5日和1月8日，該席位疑似“對倒”，這兩日買入與賣出金額驚人的一致，分別都是6545.39萬元和2548.70萬元。截至發稿前，記者仍無法接通該營業部的電話。

從龍虎榜的數據來看，2017年12月25日至2019年1月8日，累計入場資金過億的席位還包括累計買入1.6億元的中銀國際證券重慶江北營業部；以及中國中投證券寧波江東北路營業部買入1.5億元，上龍虎榜的日買入成交金額從4000多萬元擴大到1.7億元。在賣出席位中，多次出現機構專用，累計賣出5.3億元。有意思的是，這一期間的龍虎榜中，賣出泰禾集團的資金遠超買入資金，分別是15.7億元和9.3億元。

上述華南公募基金人士王一楠將泰禾集團的上漲歸結為，董事長的業績預期有一定的權威性和可行性，在估值相對較低的情況下，引發了市場的炒作熱情，激發了大家對地產股的想象空間。但是泰禾的盤子不大，也非特別拔尖的地產商，主力機構不會去炒作這類股票，“不能單憑董事長的一句話，主力資金就跑進去，現在又漲得這麽凶，不敢冒進，應該還是屬於遊資比較青睞的個股。”

在當下價值投資盛行的背景下，機構資金更喜歡價值股，在地產板塊亦是如此，李堅在去年六月份以來悟出這個道理，在5000點高位建倉遭遇“股災”，隨後又布局了一些中小票，使得旗下幾隻基金業績表現平平。但是去年六月份開始，李堅吸取以往的教訓，拒絕平庸的企業，開始擁抱價值投資，基於這樣的邏輯，選擇了諸如萬科A、貴州茅台等藍籌白馬，堅持中長期持有，減少波段交易。

李堅表示，“未來，A股也會越來越像美國和香港市場，大部分交易應該集中在前一百名的股票上。對機構來說，一隻股票上盤子大了之後流動性很好，吞吐起來都比較快，為什麽現在主觀上也不太去做小市值個股，因為2000萬的交易都挺費勁。”

A股市值過億的龍頭房地產公司依次是萬科A（3903億元）、保利地產（1862億元）、招商蛇口（1752億元）、綠地控股（1177億元）、華夏幸福（1125億元）。第二梯隊的是華僑城A、新城控股、金地集團等。泰禾集團總市值379億元，屬於中等規模的地產商。

多數機構的配置集中在這些龍頭股上。深圳樂得資產創始人吳博在去年底也開始配置萬科A、保利地產、綠地控股、金地集團等地產標的。對於泰禾集團，他同樣認為，“老板可能過於激進，在喊出兩千億銷售目標後，後續業績持續性不確定，有一定風險”。

另一家管理資產規模過億的北京私募公司——清融智投資產管理有限公司投資總監徐若溪也在年初布局地產，選擇綠地控股和華夏幸福等。其給出的理由是，相比貴州茅台35倍的估值，其在這個市場當中已經不是價值投資的首選，當時看PE最低的板塊就是地產，大概在15倍左右，如果價值投資的趨勢沒有變，基本上地產是一個很好的配置。

Wind數據顯示，2017年第三季度，包括公募、私募、險資在內的機構資金對地產板塊投資1.14萬億元，占該板塊流通股比例的55.62%。地產行業機構資金的前五大重倉股分別是萬科A、保利地產、華夏幸福、陸家嘴和金地集團，配置比例分別是14.96% 、6.43% 、5.61% 、4.21% 、3.09%。

投資邏輯——估值修複，對標港股

綜合多位市場人士的分析，利潤上升加上估值修複，是這一輪房地產股上漲的原因。王一楠認為，前兩年房地產火爆，預售的成績也都體現在今年的業績上了，這樣算起來市盈率可能也就在10倍左右，相比其他漲幅較多的白酒、家電板塊，地產板塊體量足夠大，業績足夠好，估值還不高，有很高的安全性。

另外一方麵，之前之所以起不來，是因為政策的不確定性，現在從一些跡象來看，包括就建立長效機製、要棚改房、包括蘭州一些二線城市房產政策有鬆綁，房產稅近期也不會推出來，說明地產政策已經到底了，大致已經利空出盡。加上，現在機構配置的並不是特別多。

根據克而瑞研究中心發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，萬科2017年整體銷售排名第二位。同時預計碧桂園2017年全年銷售達5500億，恒大達5131.6億。

另一方麵，預計2017年TOP3房企整體行業集中度將接近13%；TOP10行業集中度約24%；TOP20將會達到35%。在房企2017年積極去庫存背景下，並且從其提出的銷售規劃來看，2018年行業集中度進一步提升預期也較高。各大房企非常高的銷售增幅沒有懸念，對其估值及股價將形成有力的支撐作用。天風證券分析師陳天誠在研報中預測，龍頭公司整體業績增速20%。

房市政策出現局部寬鬆跡象，集中在二線城市。從去年年中開始，以武漢、長沙為首的部分二線城市開始隱性鬆綁限購政策，繼以上城市以人才引進的方式放寬落戶購房條件以後，今年開年頭一周，已有三個城市放鬆了樓市調控。1月5日，蘭州放鬆限購、加強限價，合肥第二次放鬆限價。近期，南京也出台新規，高層次人才首套房不限購。

方正證券研報認為，行業龍頭萬科、保利、金地18年PE為10倍左右，同國外大型房地產企業如日本大和房屋（13.8）、三井不動產（18.8）、美國的霍頓房屋（15.4）、萊納房產（17.1）相比，仍具有相當吸引力。

港股內房股過去一年股價飆升，今年來依舊延續上漲態勢，也助漲了今年A股房地產板塊的補漲。板塊數據來看，Wind數據顯示，截至1月11日的過去一年，港股地產板塊上漲，73%，相比之下，A股房地產僅錄得近17%的漲幅。個股來看，融創中國股價從年初的6.75元上漲到今年1月11日的36.82元，股價翻了5.5倍，年初至今累計漲幅17.16%。擅長在二三線城市拿地的碧桂園去年初至今股價也漲了4倍多，中國恒大同樣漲了5倍多。從市盈率來看，融創中國市盈率 PE（TTM）38.6倍，但是預期2017年的市盈率為16倍，估值也不算太高。中國恒大2017年PE（TTM）在15倍左右，碧桂園25倍。

相比之下A股龍頭地產股表現遜色。過去一年，萬科A、保利地產漲幅超過70%，招商蛇口上漲30%，華夏幸福上漲66%，除了新城控股股價翻倍上漲185%之外，A股沒有地產龍頭股價翻番。從市盈率PE（TTM），年初，這些龍頭股的估值在9到15倍的區間之內。

內地投資者會考慮外資都買了A股哪些股票，李堅跟蹤港股發現，其實香港投資者者也會考慮南下資金到香港配置哪些標的。“A股的幾大龍頭地產都在香港上市，去年以前它們的估值都是比較低的，但是內地資金大量去買了以後也改變了香港內房股的估值。”從滬深港通活躍個股資金流向統計中可以看出，南下資金近一年大量買入融創中國，淨買入資金62.23億元。

下半場？

不過，從南北向主流資金走向，同樣可以看出主流資金並沒有在高位押注地產股。去年12月以來，南向資金開始撤出碧桂園，12月27日淨賣出1.17億元。中國恒大去年10月份以來基本處於淨賣出的態勢。南向資金更青睞銀行、保險和以騰訊控股為代表的科技股。同樣，北向資金持續買入白馬藍籌，活躍成交個股依舊是美的集團、海康威視等等。

這其實也反應了主流資金的一個態度，雖然大家開始慢慢地增配地產股，但是，王一楠並沒有看到機構資金大幅加倉地產股的跡象，“這隻是一部分機構的一種配置行為，達不到一種特別強的一致預期”。王一楠目前的策略是做一些動態調整，看看哪隻地產股估值高了就撤出來，調整到估值低的標的上。“很難講說它能漲多高，隻是目前來看，是一個相對比較確定的板塊。”

清融智投資產管理有限公司投資總監徐若溪認為，房地產股最近應該走得慢一些了，從年初至今上漲得太多了，龍頭地產股可能還會有一定的上漲空間。在上述券商資管人士看來，地產股的行情已經步入下半場，行業分級基金房地產B從2017年12月29日至2018年1月8日短短的6個交易日內，漲幅已經超過30%，上升空間不多了。這兩日，地產股普遍出現回調，華夏幸福、保利地產、萬科A、綠地控股等均出現回調。

而某券商分析師則表示，地產股的上漲預計會經曆三個階段——估值修複到量的上漲再到價值提升。目前來看仍處於估值修複的階段，這個階段的三條投資主線就是在行業集中度逐步提高背景下拿地市占率比較高的龍頭企業，比如萬科、碧桂園和恒大；受二三線城市去困存利好，在這些地區存貨比較高的地產商，如保利、陽光城和融創；以量補價的地產商，以華僑城、泰禾等為代表。

曾經負責過房地產信貸的某華南私募人士告訴經濟觀察報記者，“深圳這邊地產企業有個說法，‘招保萬金’，也就是招商地產、保利地產、萬科、金地地產，另一類企業，是潛伏在深圳的地產大鱷，比如中海地產、華僑城，非常低調，但是都有國企或者央企的背景。

之前在銀行工作的時候，這幾家地產貸款融資成本非常低，比一般的開放商都低很多。做地產，實際上拚的就是拿地和融資。如果說投資這個股票的話，那就很顯而易見了，有這兩個優勢的企業肯定前景更好。”

公開數據顯示，恒大的土地儲備最為豐富，土儲麵積2.76億平米，累計平均成本每平米1658元，開發項目719個；碧桂園已摘牌或簽約土地儲備2.1億平米，權益建築麵積約為1.5億平米，開發項目733個；截止2017年上半年，萬科在中國大陸擁有600個主要開發項目，總可售建築麵積1.16億平米。在不考慮土地增值稅的情況下，恒大近年來毛利率一直穩定在28%以上，萬科則穩定在24%左右，碧桂園在20%左右，融創受曆史收並購項目並表因素影響毛利偏低。

對於房地產的長期走勢，安信證券首席經濟學家高善文給出了較為樂觀的判斷。其在《2018年投資策略會報告中》表示，經過幾年的努力，在2016年下半年以後，地產企業的存貨水平開始低於長期合理的存貨中樞。

到今年三季度，上市房地產企業的存貨水平甚至比2009年底的存貨水平還要更低一些從房地產市場的短周期來看，房地產銷售增速還有下行的壓力，銷售的下滑也許會持續到2018年下半年的某個時候。從長時間的跨度來看，隨著存貨去化的結束，供應層麵上的出清已經比較徹底。

短期內房地產銷售下行，地產投資也會隨之下行。但由於房地產存貨水平較低，未來房地產銷售一旦出現周期性的恢複，房地產新開工和投資將會出現更大的反彈和恢複。

 

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